Vorsicht bei außerplanmäßiger Mieterhöhung bei langfristigem Mietverhältnis

Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Dieses Schriftformerfordernis gilt gleichermaßen für wesentliche Vertragsänderungen, die im Laufe der Vertragslaufzeit vorgenommen werden. Dies kann zu der insbesondere für den Vermieter unerwünschten Folge führen, dass aus dem ursprünglich wirksam abgeschlossenen langfristigen Vertrag ein unbefristeter wird, der vom Mieter dann unter Beachtung der gesetzlichen Fristen jederzeit gekündigt werden kann.

Einen solchen Fall nahm das Oberlandesgericht Düsseldorf hier an: In einem 1990 mit einer Laufzeit bis 2019 abgeschlossenen Gewerbemietvertrag war die Höhe des Mietzinses an den jeweiligen Lebenshaltungsindex gekoppelt. Der Vermieter nahm in der Folgezeit mehrere Mieterhöhungen vor, zu denen er zu diesem Zeitpunkt an sich noch nicht berechtigt gewesen wäre. Der Mieter bezahlte die Miete den Erhöhungsverlangen entsprechend jedoch stets pünktlich. Das Gericht ging davon aus, dass die Vertragsparteien in diesem Fall Mieterhöhungen vorgenommen haben, die zu dem jeweiligen Zeitpunkt nach dem schriftlichen Mietvertrag gar nicht hätten verlangt werden können (hier: weil eine Anpassung des Mietzinses nur dann möglich sein sollte, wenn sich der Verbraucherpreisindex bzw. Lebenshaltungsindex um mehr als 10 Punkte verändert hat), was zur Folge hatte, dass eine wesentliche Änderung des Mietvertrags vorlag, die der Schriftform bedurft hätte. Damit war insgesamt kein vollständiger schriftlicher Mietvertrag mehr vorhanden, sodass der Mieter den Vertrag durch ordentliche Kündigung beenden durfte.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 19.03.2013

I-24 U 103/12

MietRB 2013, 236